GARANTIE DE 3 ANS POUR LES VICES CACHÉS….VRAIMENT?

L’entrepreneur est tenu envers ses clients à une garantie de qualité relativement à l’immeuble qu’il construit et vend.  Sachez cependant qu’il y a une certaine distinction à faire entre la garantie de qualité du Code Civil du Québec et celle du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

En effet, bien que le plan de garantie limite les réclamations pour vice caché à 3 ans, il n’en n’est rien en vertu du Code civil. Seul un délai pour la prise d’un recours judiciaire est prévu au code. Ce délai débute à compter de la découverte du vice caché.  Cette découverte pouvant, par exemple, survenir 8 ans plus tard!

 

Mais qu’est-ce qu’un vice caché exactement ?

Suivant le Code civil, un vice caché peut être défini comme une défectuosité qui rend le bien « impropre  à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix », s’il l’avait connue.

Le Code civil a déterminé 4 conditions pour définir le vice caché.

  1. Le vice doit être caché

Comme son nom l’indique, le vice caché n’est pas visible au moment de la vente. C’est-à-dire qu’un acheteur prudent et diligent n’est pas en mesure de le détecter par un examen raisonnable de l’immeuble, sans avoir besoin de recourir à un expert.

Un vice apparent pourrait être considéré caché, suivant les fausses représentations du vendeur.

  1. Le vice n’est pas connu de l’acheteur

Ainsi, si l’acheteur est mis au fait d’un défaut au moment de la vente, ce défaut ne peut pas être considéré ensuite comme un vice caché.

  1. Le vice doit être antérieur à la vente

Les effets du vice peuvent se manifester longtemps après l’acquisition de l’immeuble. L’acheteur doit néanmoins être en mesure de démontrer que le défaut qui lui cause un préjudice était bel et bien présent avant qu’il ne se porte acquéreur de l’immeuble.

  1. Le vice doit avoir une certaine gravité

Le problème doit être suffisamment sérieux au point de rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine.  À un point tel que, si l’acheteur en avait eu connaissance, il n’aurait tout simplement pas acheté la maison ou bien il l’aurait fait en déboursant un  montant moins élevé.

Pour apprécier la gravité du vice, les tribunaux peuvent tenir compte de plusieurs éléments, notamment : le coût des travaux de réparations, l’importance des inconvénients subis par l’acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l’acheteur a pris pour le faire réparer.

 

Dénonciation du vice

L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Lorsque le vice apparaît graduellement, le délai commence à courir du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

L’objectif de cette dénonciation est de permettre au vendeur de constater le problème et de permettre à ce dernier de corriger le problème.

À défaut d’intervention du vendeur, l’acheteur pourra :

  • s’adresser à l’Administrateur du plan de garantie, conformément au contrat de garantie;

ou

  • s’adresser aux tribunaux civils et demander une diminution du prix de vente ou la résolution de la vente, si les circonstances le justifient.

 

13 mai 2015

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